הוראות חוק המכר לעניין אחריות ובדק, לרבות התחדשות עירונית, מצויות בחוק המכר (דירות) תשל"ג – 1973. קבלן המוכר דירה חדשה נושא באחריות לתיקון ליקויים שנתגלו בתקופה שלאחר מסירתה לקונה.
אחריות הקבלן מתחלקת לשתי תקופות :
- תקופת הבדק – בתקופת הבדק חובה על המוכר לתקן את הליקוי, אלא אם הוכיח שהליקוי נגרם באשמת בעל הדירה. תקופת הבדק מתחילה עם מסירת החזקה בדירה והיא נמשכת בין שנה לשבע שנים על פי מהות הליקוי ( לכל ליקוי, תקופת בדק שונה)
- תקופת האחריות – בתקופת האחריות חובת הוכחה חלה על רוכש הדירה – עליו להוכיח שהליקוי נובע מהתכנון, מהעבודה או מהחומרים. תקופת האחריות מתחילה עם סיום תקופת הבדק ונמשכת שלוש שנים.
לאחר תקופת הבדק ולאחר תקופת האחריות, חלה אחריות הקבלן רק במקרים הבאים:
- אי-יציבות בבניין או בבטיחותו שמקורו בשלד הבניין או ביסודות.
- התגלתה תקלה שלא הייתה אפשרות סבירה לגלות אותה בשנים הראשונות למגורים, אם רוכש הדירה הודיע על אי-התאמה למוכר כבר בשנים הראשונות לאחר קבלת הדירה והליקוי לא תוקן.
עדיף לבחור עורך דין שמייצג דיירים בלבד ואינו מייצג גם יזמים, על מנת להימנע מניגוד עניינים. חשוב להדגיש כי בהתאם לכללי האתיקה של לשכת עורכי הדין, אסור לעורך הדין המייצג את היזם בעסקת התחדשות עירונית, לייצג גם את הדיירים באותה עסקה, הדיירים צריכים לבחור עורך דין מייצג מטעמם, בתהליך נפרד ועצמאי.
תפקידו של עורך הדין המייצג:
- סיוע לבעלי הזכויות בגיבוש הפניה ליזמים, קביעת קריטריונים לבחירת היזם המתאים להם, סיוע בהשוואה בין ההצעות שמתקבלות מהיזמים וליווי תהליך בחירת היזם.
- ייצוג בעלי הזכויות בחתימה על מסמך "נון שופ" המאפשר ליזם פרק זמן של בחינת הפרויקט.
- ייצוג וליווי של בעלי הדירות במשא ומתן לקראת חתימה על הסכם מחייב.
- בחינת התנאים המסחריים של העסקה, הערבויות, הבטחונות הנדרשים, מסמכי הליווי הבנקאי וקביעת מועדים ולוחות זמנים.
- ביצוע התקשרות חוזית עם היזם, ליווי הדיירים בשלב החתימה והחתמתם על ההסכם והנספחים, תוך מתן הסבר על אילו מסמכים מחייבים יש לחתום.
- התרעה ליזם במקרים שבהם אינו עומד בתנאי ההסכם שנחתם.
- פיקוח וליווי משפטי בשלבי קבלת הדירות.
- פיקוח וליווי משפטי על ביצוע רישומים בלשכת רישום המקרקעין, המבוצעים בפועל על ידי עורך הדין המייצג את היזם.
דרישות הניסיון של עורכי הדין הנבחנים:
זהות נותנים השירותים הישירים. יש לוודא כי הדיירים אכן יעבדו מול עורך הדין בו הם בחרו ולא עורך דין אחר מהמשרד.
ניסיון בליווי פרויקטים של התחדשות עירונית. פירוט של הפרויקטים, כולל כתובות ובמידת הנדרש מספרי טלפון של נציג מחברי הנציגות. ציון מפורש אם בפרויקט הספציפי, עורך הדין ייצג את הדיירים או היזם. השלבים בו מצוי כל פרויקט, תוך ציון אם הפרויקט הסתיים ואוכלס.
פירוט מדוקדק של השירותים אותם מעניק עורך הדין. השתתפות באסיפות, הנחיית הדיירים, סיוע במינוי הנציגות, משא ומתן על ההסכם, הנחיות והמלצות לבעלי הדירות, החזקת הערבויות וייפוי הכח, ליווי בעלי הדירות במהלך ההליך התכנוני, התראות ליזם, ליווי הדיירים בשלבי האכלוס.
מתן הסבר על קשיים משפטיים צפויים עם בעלי דירות מתנגדים.
קבלת הצעת עורך הדין לשכר טרחה המבוקש וכן פירוט של אבני דרך לתשלום, לרבות הבהרה כי הדיירים לא נושאים בתשלום, אלא היזם וכי גם אם במידה והפרויקט לא יצא לפועל הדיירים אינם חבים בתשלום.