בבואנו לחתום על עסקת התחדשות עירונית, יש לשים לב למספר נקודות מהותיות. מובן שאין לחתום על הסכם עסקת התחדשות עירונית מבלי שעורך דין ייצג את הדיירים וידאג לאינטרסים שלהם במשא ומתן מול הקבלן, אולם חשוב שהדיירים יהיו מודעים לנקודות מהותיות ולמקרים בלתי צפויים העשויים להתעורר במהלך הבנייה. יש לזכור כי פרויקט התחדשות עירונית הוא פרויקט ממושך היוצר מטבעו חיכוכים במהלך הבנייה בין הדיירים לבין הקבלן ועובדיו. על החוזה לדאוג כי החיכוכים הללו יצומצמו למינימום האפשרי, וכי רכושם של הדיירים והמשך הפרויקט יהיו מובטחים הן בערבויות מתאימות והן בפוליסות ביטוח ראויות. להלן אסקור מספר דגשים חשובים בעריכת הסכם התחדשות עירונית.

זהותו של היזם

חשוב ביותר לעמוד מראש על טיבו של היזם שיבצע את העבודות. לשם כך יש לברר מספר נקודות: האם מדובר ביזם שהוא אף קבלן מבצע? האם יש לו ניסיון בבניית פרויקטים מסוג התחדשות עירונית? האם ניתן לראות פרויקטים שכבר ביצע ולדבר עם דיירי הפרויקטים על חוויית הביצוע? חשוב לזכור כי לא מעט יזמים מציגים את עצמם כבעלי ניסיון, אולם לא תמיד זהו המצב. לא כל יזם שבנה יחידת דיור מסוגל ויכול לנהל פרויקט מורכב של התחדשות עירונית. עדיף שהיזם יהיה גם קבלן מבצע המבין דבר או שניים בבנייה, מה שיכול לצמצם מאוד עניינים לא צפויים במהלך הבנייה.

בכל מקרה יש לבחון אם היזם הוא בעל יכולת פיננסית מוכחת, ואם הוא עמיד כלכלית בפני כל מיני אירועים ועיכובים העלולים להתרחש במהלך הבנייה, או שהוא מצפה שכל חוסנו הכלכלי יתבסס על מכירה עתידית של דירות, מה שנועד מראש לכישלון.

במקרה שהיזם אינו קבלן מבצע, יש לבדוק אם הקבלן, שהוא בחר לעבוד אתו, הוא קבלן מורשה, בעל רישיון קבלן מתאים, ואם בנה בעצמו מספר פרויקטים דומים.

ערבויות

ערבות חוק מכר, ערבות שכירות, ערבות מיסים, ערבות רישום בית משותף וערבות בדק, הן ערבויות מרכזיות שחייבות להופיע בהסכם התחדשות עירונית. מדובר בפרויקט מורכב, הכרוך בהרבה אירועים בלתי צפויים, ובדרך כלל הקבלנים המבצעים אינם בעלי יכולות כלכליות מובהקות. בדיוק בשל כך יש לוודא כי במסגרת פרויקט שכזה ייתן הקבלן ערבויות מתאימות. יש להקפיד לבצע את הפרויקט באמצעות ליווי בנקאי סגור, על מנת שיהיה לקבלן אשראי לבצע את הפרויקט מתחילתו ועד סופו, לשלם את ערבויות חוק המכר בשווי הדירות החדשות וערבויות השכירות לטובת שכירות הדייירים במשך זמן הביצוע. יש לדרוש ולקבל ערבות לתשלום המיסים בפרויקט וכן ערבות לטובת רישום הבית המשותף בסיום הפרויקט.  יש גם לדרוש ערבות בדק לתקופה שבה מסתיימת הבנייה ומתגלים ליקויים שעל הקבלן לתקנם. ערבות זו נועדה למימוש במקרה שהקבלן אינו מתקן את הליקויים הללו.

בנק מלַווה

לאחר קריסת חברת "חפציבה", שהותירה ללא קורת גג מאות לקוחות ששילמו במיטב כספם, חויבו קבלנים לבנות פרויקטים באמצעות חשבון סגור. כלומר, רוכש הדירה משלם ישירות את כספי התמורה לחשבון בנקאי שנועד לצורך הפרויקט הספציפי. הבנק שאצלו נמצא החשבון, הוא הבנק המלַווה, שנותן ערבויות לרוכשי הדירות החדשות, ובמקרה של קריסת החברה הקבלנית – משלים את הפרויקט באמצעות הכספים המופקדים אצלו. כך, במקרה של קריסת החברה הקבלנית, הבנק ימשיך לבנות את הפרויקט באמצעות קבלן חלופי או כונס נכסים, ודיירי הבית המשותף לא ייפגעו. 

ביטוח

ראוי וצריך לדרוש פוליסת ביטוח מקיפה, שתכסה בגין כל אירוע ביטוח אפשרי בנכס בזמן ביצוע פרויקט של תמ"א 38, לרבות ביטוח כנגד נזקים לצד שלישי, ביטוח בגין נזקים למבנה, וכן ביטוח בגין נזקים הנגרמים לעובדי הקבלן בשטח הבית המשותף.