תמורה ודירות התמורה
סוגיה מרכזת בעסקת פינוי בינוי הנה כמובן, התמורה ובעיקר דירות התמורה. מה בעלי הדירות הקיימות מקבלים בפועל. על מנת לחשב את דירות התמורה, יש לייצר "נוסחת הקצאה" ברורה ואחידה לכל בעלי הזכויות, בהתאם למאפייני המתחם והדירות ולמדיניות התכנון. שטח הדירה הקיימת (ביחס לקיים עפ"י ממדידה בפועל) קומה הצמדות (חניה/מחסן), מצבה של הדירה, מיקום הבניין וכיוצ"ב.
כמו כן, מקובל לצרף להסכם "עיקרי מפרט טכני", כאשר יש לקבוע כי המפרט הטכני הסופי, שבהתאם לו תבנה הדירה, לא יפחת "מעיקרי המפרט" והמפרט של דירות היזם הדומות לדירות הבעלים, למעט דירות מיוחדות ו/או מבצעי שיווק פרטניים. באופן כזה, אנו שומרים על רמה אחידה בבית המשותף העתידי ומבטיחים כי בעלי הזכויות לא יקופחו. אגב, דירות מיוחדת הנן לרוב דירות גג, דירות גן או דופלקסים, אותן משווק היזם כדירות פרימיום. נהוג לקבוע כי אם היזם נתן הטבה גורפת לפחות לשלושים אחוז מהדירות בפרויקט, הרי שגם בעלי דירות התמורה ייהנו מההטבה והיא תהפוך לחלק בלתי נפרד מהמפרט הטכני. בהקשר הזה, מבצע שיווק פרטני שמקיף למעלה משלושים אחוז מהדירות, הופך כבר לחלק בלתי נפרד מהמפרט הטכני של הפרוייקט כולו, לדוגמא הגדלת מספר נקודות החשמל או שדרוג של המטבח. יובהר, כי ניתן לקבוע כי אפשר לשדרג או לשמנך את הדירה ו/או המפרט הטכני, בשים לב לסוגיית המיסים העולה מכך.
אופן בחירת דירות התמורה, מהווה בדרך כלל נושא הנתון למחלוקת בין בעלי הדירות. חשוב לקבוע מנגנון פשוט ברור ושוויוני, לדוגמא ניקוד שמאי או הגרלה. כאשר בוחרים במנגנון הניקוד השמאי, אשר רווח בדרך כלל, יש לעשות זאת באמצעות שמאי הנבחר על ידי הדיירים, על מנת לנתק את הבחירה מהשפעה של היזם.
כחלק מהעסקה כולה, היזם נושא בכל ההוצאות, המיסים והתשלומים הכרוכים בהוצאת היתר הבניה ובבניית הפרויקט.
כמו כן, היזם נושא בהוצאות המשפטיות של בעלי הזכויות, קרי שכר טרחת עורך דינם וכן הוצאות של מפקח בניה ושמאי מטעם הדיירים.
בנוסף, היזם אחראי לבטח את הפרויקט (כולל אתר הבניה) הן עבורו והן עבור הבעלים, בהתאם לחות דעת יועץ ביטוחי.
תכנון והיתר בניה.
במקביל או לאחר הקידום הקנייני של הפרויקט והחתמתו של הרוב הדרוש, נדרש לקדם את התכנון המפורט של הפרויקט לקראת הוצאתו אל הפועל.
יש לקבוע לו"ז תכנוני ברור.
- הפקדת תב"ע
- פרסום תב"ע ברשומות
- תכנית איחוד וחלוקה
- הגשת הבקשה להיתר
- מועד לקבלת היתר בניה
- מועד השלמת הבנייה.
יש לקחת בחשבון עיכובים ודחיות, אשר נחלקים לשניים, הראשון בנסיבות אשר אינן נוגעות ליזם ואינן נכללות בפרטי הזמן המוגדרים ונסיבות הנוגעות ליזם ואינן פוטרות אותו מאחריות לעיכוב.
- נסיבות אשר אינן נוגעות ליזם, מקורן לרוב בנסיבות הבאות:
- היעדר שיתוף פעולה מצד הבעלים
- כח עליון
- נסיבות חיצוניות (חברת חשמל/דרישות ועדה מקומית)
- תוספת ושינויים בדירה החדשה (לפי סיכום בכתב)
- עיכוב בנסיבות הנוגעות ליזם, בהכרח מביאות לתוצאות הבאות:
- פיצוי בהתאם למועדים ולסכומים בחוק המכר.
- מועד סופי המהווה הפרה יסודית ועילה לחילוט ערבות חוק המכר.
במסגרת התכנון, יש לשמור על גמישות להוצאת היתר בניה בשלבים – לפי מקבצים (המודל – מינימום יחידות דיור לפינוי לצורך בנית מקסימום יחידות חדשות).
שעבודים בטוחות וליווי בנקאי
ליווי בנקאי – מימון (ליווי פיננסי) של הפרויקט ע"י גורם מממן, כאשר הפרויקט נשוא המימון משמש כחלק מהבטוחות ומנוהל כמשק סגור, כלומר, ניתוב הכנסותיו והוצאותיו של הפרויקט לחשבון אחד, על מנת להבטיח את השלמת הפרויקט.
עקרונות היסוד של שיטת הליווי הפיננסי הסגור
- ניהול הפרויקט כיחידה עצמאית נפרדת.
- שליטה פיננסית, הן במקורות הקיימים לפרויקט והן בהכנסותיו של הפרויקט.
- ניהול האשראי הפיננסי בדרך שבה תהיה לגורם המממן, בכל רגע נתון, האפשרות להשלים את הפרויקט בכוחות עצמו.
- החזר המימון ייעשה באמצעות ההכנסות שיתקבלו מניהול הפרויקט.
- פיקוח צמוד על קצב התקדמות הבניה ואיכות הבניה של הפרויקט.
- הסכם ליווי – עקרון מנחה : ערבות הבעלים תהא אך ורק עד לשווי הדירה החדשה (כנגד ערבות חוק מכר).
הבעלים מקבלים במעמד פינוי הדירה הקיימת ומסירתה ליזם את הערבויות והאישורים הבאים:
- ערבות בנקאית להבטחת קבלת הדירה החדשה (ערבות חוק מכר) בשווי הדירה החדשה בהתאם לדו"ח 0 שיאושר ע"י הבנק המלווה. אופציה חלופית – קבלת התחייבות הבנק – מאחר ונדרשת התקיימותם של מספר תנאים להנפקת הערבות (פינוי כל הדירות במקבץ, שעבוד כל הדירות, רישום משכון, חתימה על הסכם משולש, גילוי לממשכן וכיוצ"ב) כתנאי להנפקת הערבויות, אזי בשלב הביניים, החל ממועד חתימת המסמכים ע"י הבעלים, מנפיק הבנק לבעלים כתב התחייבות לפיו הבנק מתחייב להנפיק ולמסור את הערבות, מיד עם התקיימות התנאים. במקרה של עסקת בינוי פינוי, רשאים הצדדים להסכים שלא תונפקנה ערבות חוק מכר וערבות דמי השכירות להלן, בכפוף להסכמת הבנק המלווה.
- ערבות דמי שכירות – ערבות פוחת בהתאם להתקדמות קצב הבניה, בתוספת מספר חודשי בטחון.
- ערבות מיסים – רלוונטי למקרה שבו היזם נושא במיסי הבעלים, ככל שאינם זכאים לפטור.
- מכתב החרגה מותנה על הדירה החדשה.
- אישור על קיום הביטוחים המתאימים.
חובות, שעבודים והערות החלות על הבעלים – כידוע הבעלים מחויב לרשום את הדירה הקיימת על שמו ולהסיר כל זכות צד ג' הרובצת על זכויותיו, כתנאי לרישום השעבוד. מקובל לקבוע כי היה ועד למועד רישום השעבודים לבנק המלווה, לא נרשמה הדירה על שמו של הבעלים והוסרו כל השעבודים, רשאי היזם לפעול לרישום הבעלות ולהסרת זכויות צד ג' בעצמו, תוך העמדת בטחונות מופחתים כך שהיתרה תועבר להסרת ההגבלה ו/או פתרונות נוספים שבין היזם לבעלים.
אחריות ובדק
מקובל לשאוב את הוראות חוק המכר לעניין אחריות ובדק (סעיף 4 לחוק המכר (דירות) תשל"ג – 1973) קבלן המוכר דירה חדשה נושא באחריות לתיקון ליקויים שנתגלו בתקופה שלאחר מסירתה לקונה.
אחריות הקבלן מתחלקת לשתי תקופות :
- תקופת הבדק – בתקופת הבדק חובה על המוכר לתקן את הליקוי, אלא אם הוכיח שהליקוי נגרם באשמת בעל הדירה. תקופת הבדק מתחילה עם מסירת החזקה בדירה והיא נמשכת בין שנה לשבע שנים על פי מהות הליקוי ( לכל ליקוי, תקופת בדק שונה)
- תקופת האחריות – בתקופת האחריות חובת הוכחה חלה על רוכש הדירה – עליו להוכיח שהליקוי נובע מהתכנון, מהעבודה או מהחומרים. תקופת האחריות מתחילה עם סיום תקופת הבדק ונמשכת שלוש שנים.
לאחר תקופת הבדק ולאחר תקופת האחריות, חלה אחריות הקבלן רק במקרים הבאים:
- אי-יציבות בבניין או בבטיחותו שמקורו בשלד הבניין או ביסודות.
- התגלתה תקלה שלא הייתה אפשרות סבירה לגלות אותה בשנים הראשונות למגורים, אם רוכש הדירה הודיע על אי-התאמה למוכר כבר בשנים הראשונות לאחר קבלת הדירה והליקוי לא תוקן.
ת"א (מחוזי מרכז) 42023-03-13 נציגות הבית המשותף ברח' הבד 6 בהוד השרון נ' קאלש מרדכי נכסים ובנין (94) בע"מ (פורסם בנבו, 19.03.2019) "אחריות הנתבעת לליקויים תיבחן בהתאם להוראות חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "החוק"). יוער כי החוק בנוסחו כיום הוא תוצר של תיקונים שהתקבלו במהלך השנים. סעיף 11(ג) בחוק קובע כי תיקון מס' 5, שפורסם בספר החוקים ביום 06/04/11, לא יחול על דירה בבניין שבנייתו הסתיימה או שחוזה המכר לגביה נכרת לפני תחילתו של התיקון, וכי על דירה כאמור, יחולו הוראות החוק כנוסחו ערב יום התחילה של תיקון מס' 5.
בענייננו, אין מחלוקת כי בנייתו של הבניין הסתיימה עובר לתחילתו של תיקון מס' 5. לפיכך, יש לבחון את טענות התובעים בענייננו בהתאם לנוסחו של החוק כפי שהיה ערב יום התחילה של תיקון מס' 5.
סעיף 4 בחוק קובע את אחריותו של מוכר כלפי רוכש דירה במקרים שבהם מתגלית אי התאמה בנכס בהתאם לאחת החלופות הנזכרות בסעיפיו הקטנים. הסעיף קובע, בין היתר, כי מוכר לא קיים את חיוביו כלפי הרוכש באם הדירה או כל דבר שבה שונים מהאמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה (סעיף 4(1) בחוק); לחילופין, המוכר לא קיים את חיוביו באם התגלתה אי התאמה בנכס במהלך תקופת הבדק או במהלך תקופת האחריות תוך החלת נטלי הוכחה שונים ביחס לכל תקופה. תקופת הבדק נקבעה בתוספת לחוק והיא משתנה בהתאם לסוג הליקוי."
רישום הזכויות
תיקון מספר 5 לחוק המכר דירות תשל"ג – 1973. הגנה על רוכשי דירות מקבלן. – מטיב עם רוכשי דירות מקבלן בצורה משמעותית. בעקבות התיקון, הקבלן המוכר, מחויב לבצע את הפעולות הבאות:
- לבצע את הפעולות ולקיים את כל החיובים המוטלים עליו בקשר לרישום בפנקסי המקרקעין של חלוקה ואיחוד של הקרקע שבה נמצאת הדירה, במועד המוקדם ביותר והאפשרי.
- לגרום לרישום הבית בפנקס הבתים המשותפים לא יאוחר מתום שנה ממועד רישום בפנקסי המקרקעין של החלוקה והאיחוד של הקרקע או ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה, לכל המאוחר.
- לגרום לרישום זכויות הקונה בדירה בפנקס הבתים המשותפים לא יאוחר מתום שישה חודשים ממועד רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים או ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה, לפי המאוחר. (בחישוב תקופות הרישום לא יבואו במניין תקופות שהמוכר הוכיח לגביהן כי העיכוב בביצוע הרישום נגרם עקב נסיבות שלא בשליטתו והוא לא יכול היה למנוע את קיומן.
מיסים ותשלומים
כאמור, תנאי להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב הנו כי הבעלים לא יידרש לכל תשלום ו/או הוצאה ו/או מס במסגרת הפרויקט וכי אלה, באם יחולו, יחולו על היזם ובכלל זאת תכנון הפרויקט, קידומו, הכרזתו, היתר הבנייה, בניית הפרויקט, אגרות, היטלים וכיוצ"ב.
תיקון 50 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תשכ"ג 1963.
שוק הנדל"ן בישראל אשר היה בקיפאון מתמשך, זכה לתמריץ ממשלתי לעידוד עסקאות נדל"ן. על סמך דו"ח ועדת רבינוביץ' אשר המליצה על שורת רפורמות בתחום המיסים הממשלתיים, על המקרקעין במגוון רחב של תחומים, אשר אחת מעיקריה, הנה הסרת חסמי מס המקשים על ביצוע פרויקטים של פינוי בינוי.
ביום 24.02.02, פורסם תיקון מספר 50 לחוק אשר יישם את המלצות ועדת רבינוביץ', כאשר התיקון חל רטרואקטיבית מיום 7.11.01.
במסגרת התיקון התווסף פרק חמישי 4 לחוק מיסוי מקרקעין, אשר כותרתו פינוי בינוי, אשר יצר את תמריץ המיסוי העיקרי לפרויקטים של פינוי בינוי.
התמריץ העיקרי – פטור ממס שבח לבעל דירה "המוכר" את דירתו ליזם במסגרת הפרויקט ובהתאם פטור ממס רכישה לאותו דייר בגין "רכישת" הדירה החדשה מהיזם.
יש להבהיר כי קיימים מספר חריגים לפטור כדלקמן:
- הפטור ניתן לדירה אחת בלבד במתחם לכל תא משפחתי.
- הפטור מותנה בכך שהדייר לא קיבל את הדירה בפטור "מקרוב" ב – 24 החודשים שקדמו לחתימת ההסכם עם היזם.
- הפטור מוגבל לתקרת שווי 150% משווי הדירה הקיימת. שווי דירת מגורים באותו מתחם בשטח של עד 120 מ"ר. שווי של דירת מגורים באותו מתחם ששטחה עד 150% משטח הדירה הקיימת ולא יותר מ 200 מ"ר. על תקרת השווי (הדירה החדשה) יש להוסיף את דמי השכירות וכיסוי הוצאות נוספות שאושר ע"י מנהל מס שבח.
הרחבה בנושא המיסוי והתיקונים הנוספים שבוצעו בחוק, תובא בפרק המיסוי להלן.
חשוב לקבוע הוראות למקרים שבהם לא חל פטור ממס, בהתאם לפרק חמישי 4 לחוק מיסוי מקרקעין – מס שבח בגין מכירת הדירה המקורית ליזם, מס רכישה בגין רכישת הדירה החדשה, מע"מ שירותי בניה – בהתאם לסיכום הפרטני בין הצדדים (שתי חלופות עיקריות).
עד למועד מסירת הדירה המקורית לידי היזם יחולו המיסים והתשלומים השוטפים בגין הדירה על הבעלים. לאחר מועד זה יחולו על הקבלן. החל ממועד מסירת הדירה החדשה או מועד המסירה הנדחה לידי הבעלים, יחולו התשלומים האמורים על הבעלים.
ת"א (ת"א) 173473-09 {לאה יצחקי נ' יהלי בנה לי בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (16.05.12)} קבע בית-המשפט כי "אין מחלוקת כי חוק פינוי-בינוי חל רק על שטח שהוכרז על-ידי הממשלה כמתחם פינוי-בינוי לפי סעיף 33א לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 או על שטח שהוכרז כמתחם כאמור, במסלול מיסוי לפי סעיף 49כח לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג-1963 (ראו הגדרת "מתחם פינוי-בינוי" בסעיף 1 לחוק פינוי-בינוי)".
למעשה, תוצאותיה של ההכרזה בשני המסלולים הינה זהה, בשני המתחמים יתקבלו ההטבות החוקיות, אולם השוני הוא באחריות ובמימון שניתן לתהליך.
מסירת הדירה החדשה
בתום הבניה ובמעמד מסירת החדשה לבעלים וכתנאי לה יבוצעו הפעולות הבאות:
- פרוטוקול מסירה של הדירה לבעל הזכויות.
- מכתב החרגת הדירה החדשה מכלל הדירות של היזם.
- הערת אזהרה לבעלים על המקרקעין ו/או בטוחה אחרת.
- אישור, כי הדירה נקיה מכל זכות צד ג' הקשורה ביזם.
- קבלת טופס אכלוס לבניין החדש.
- השבה ליזם של ערבויות חוק המכר וערבות דמי השכירות, כמו כן ערבות המיסים באם ניתנה.