הסעיף הראשון הפותח את הפרק בחוק המקרקעין העוסק בבתים משותפים, הוא סעיף 52 – סעיף ההגדרות, המבאר הגדרות מרכזיות בחוקים הנוגעים לבתים משותפים. ההגדרה של המונח "רכוש משותף" הינה ההגדרה המרכזית ומשפיעה באופן מהותי על ניהול יום יומי של הבית המשותף. ההגדרה מסייעת לנו להבין איזה רכוש בבניין שלנו הוא למעשה משוף ונמצא באחריות ועד הבית ואיזה רכוש הוא פרטי ומצוי באחריות הדירה הפרטית.

רכוש משותף מוגדר בחוק כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מִתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם, אפילו הם בתחומי דירה מסוימת. כלומר, על מנת שמתקן ישמש כרכוש משותף הוא חייב לשרת לפחות 51% מבעלי הדירות, על מנת שועד הבית יטפל בו. חריג לכלל הזה היא מערכת הביוב, אשר נחשבת כמערכת סגורה ולכן בכל נקודה שלה, כמובן מחוץ לדירה הפרטית, התיקון שלה, יהיה באחריות ועד הבית.

הרחבת ההגדרה רכוש משותף

לא תמיד ניתן להבין מהו רכוש משותף. מובן שחדרי מדרגות, מעליות, גגות ומקלטים הם רכוש משותף קלאסי שלא ניתן להגדירו כאחר, אולם מה בדבר מרזבים של הבית המשותף, המנקזים מים גם מגג פרטי? מה בדבר אחוזי בנייה או חלל הגג? הפְּסיקה מעדכנת באופן קבוע את ההגדרה של רכוש משותף, כאשר המציאות מניחה לפניה אתגרים חדשים, דוגמת שפ"פ (שטח פרטי פתוח) או שצ"פ (שטח ציבורי פתוח). בשנים האחרונות, לדוגמה, הוקמו מתחמים שלמים שבמרכזם ברֵכת שחייה להנאת הדיירים, עובדה המזמינה שאלות דוגמת הכנסות מצדדים שלישיים או תשלום משכורות לעובדים.

מרזבים – רכוש משותף או פרטי?

מרזבים מעצם טיבם וטבעם נחשבים לרכוש משותף, מאחר שהם נמשכים על קירות חיצוניים משותפים ומנקזים את מי הגשמים ומים אחרים מן הגג שעליו מצויים גם דודי שמש של הדיירים, ומשום כך אין כל אפשרות מעשית או משפטית להוציאם מתכולת הרכוש המשותף ולהגדירם כרכוש פרטי . יחד עם זאת אילו היו המרזבים מנקזים רק את המים מגג פרטי, הרי שהיו נחשבים לרכוש פרטי של בעל הגג. 

חלל הגג

בפסיקת בתי המשפט נקבע כי חלל הגג המצוי מתחת לגג רעפים, למרות מיקומו מעל הדירות בקומה העליונה, נועד לשמש לא רק את דירת הקומה העליונה, ומכאן הוא רכוש משותף, שבתיקונו יישאו כל הדיירים. 

יחד עם זאת, האמור לעיל מנוגד לנאמר לפיסקה אחרת של בית המשפט שם נקבע כי חלל הגג אינו רכוש משותף, משום שבהתאם לסעיף 11 לחוק המקרקעין, הבעלות בשטח של קרקע מתפשטת בכל העומק שמתחת לשטח הקרקע ובחלל הרום שמעליו, כאשר תקרת הדירה וחלל הגג נמצאים בחלל הרום של הדירה העליונה.

חשוב להבהיר כי בתי המשפט נחלקים בנקודה זו, ולכן קשה לקבוע מסמרות, ומה שיכריע בנושא הן הנסיבות הפרטניות של כל מקרה ומקרה, שלפיהן יקבע השופט היושב בדין על ידי מי תוחזק הגג עד לאותו היום; אם בעל הדירה העליונה עושה שימוש בחלל הגג לצרכיו האישיים, וכיוצא בזה.

זכויות בנייה בבית משותף – "רכוש משותף"?

בפסיקת בתי המשפט נפסק כי זכויות בנייה בבית משותף אינן בגדר "רכוש משותף" כהגדרתו בחוק המקרקעין. משום שאחוזי בנייה בלתי מנוצלים הם כל זכות בעלת ערך הנלווית לנכס שאינה נופלת בתחום הרכוש המשותף.

כלומר, רכוש משותף מוגדר בחוק המקרקעין: כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים בדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים וכן מִתקני הסקה או מים וכיוצא באלה. לפי הגדרה זו, מתייחס הרכוש המשותף לחלקים פיזיים בבית המשותף. הזכות לקבל היתר בנייה איננה כלולה בהגדרת הרכוש המשותף. ולכן הם זכויות בעלות ערך המצויות בבעלות משותפת של בעלי הדירות.