סעיף 65 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, קובע את חובת קיומה של נציגות ("ועד בית") בכל בית משותף לשם ניהול ענייניו, ומורה כי הנציגות תיכון ותפעל לפי הוראות התקנון. הפסיקה מבהירה כי החוק אינו מכיר במצב של היעדר נציגות, ומגדירה את הנציגות כאישיות משפטית מוגבלת וכשלוחה סטטוטורית של בעלי הדירות, האמונה על הניהול השוטף והחזקתו התקינה של הרכוש המשותף.
שאלת היקף הסמכות של נציגות הבית המשותף נדונה בפסקי דין רבים. מובן שסמכות הנציגות נוגעת לתחזוקתו התקינה של הרכוש המשותף ולניהול הבית המשותף, ולכן פעולותיה אלה, שהן בתחום סמכותה, מחייבות את כלל דיירי הבית המשותף. אולם האם נציגות הבית המשותף יכולה להרחיב את סמכותה באמצעות התקנון או האסֵפה הכללית? יכול להיות שהתשובה לכך תהיה חיובית, אולם אך ורק בהסכמת כל הדיירים, ולא בהחלטת רוב באסֵפה, מאחר שמדובר בסמכות שלא הוענקה לה על פי חוק.
נראה כי אין לראות בנציגות הבית המשותף אישיות משפטית, דוגמת חברה עסקית, אלא ישות משפטית, מעין ידם הארוכה של דיירי הבית המשותף לשם ניהול ענייני הבית המשותף בלבד. סמכותה של נציגות הבית המשותף היא לעסוק בעניינים של תחזוקה ושימוש ברכוש המשותף ושמירה על האינטרסים של בעלי הדירות בענייני תחזוקה ושימוש. לכן, אם אנו עוסקים בדיני קניין ובשאלה אם שטח מסוים הוא רכוש משותף או לא, לא מדובר בתחזוקת הרכוש המשותף אלא בסוגיה של בעלי הזכויות בקרקע בהתאם לחלקם היחסי. בעניין זה, לדוגמה, אין נציגות הבית המשותף מוסמכת לתבוע ואין היא הגורם היכול להיתבע.
בתי המשפט קובעים כי הנציגות היא כשלוחה מכוח החוק של בעלי הדירות, וקובעת כי חובותיה מחייבות את כלל בעלי הדירות באופן שאינו מאפשר להם "להסתתר" מאחוריה מפני נושים.
יובהר כי כבר נקבע בפסיקת בתי המשפט סעיף 65 מטיל חובה להקמת נציגות, ומגדירה את גבולות כשרותה המשפטית של הנציגות לייצג את הדיירים ולשמש צד להליכים משפטיים בעניינים הנוגעים להחזקה השוטפת של הרכוש המשותף.
ברירת המחדל של סעיף 65 (בשילוב הוראות הבית המורכב) מחייבת כינון נציגות אחת לבית המשותף כולו, לכן נציגות שנבחרה על ידי חלק מהדיירים בלבד לוקה בפגם בכשירותה ואינה מוסמכת לתבוע.
חשוב להדגיש כי קיומה של נציגות בבית משותף הוא חובה סטטוטורית מוחלטת לפי סעיף 65, וכי במקרים שבהם הדיירים אינם מצליחים למנות נציגות, מוקנית למפקח סמכות מנהלית למנות נציגות בשכר.
בנוסף חשוב להבהיר, כי אין לתבוע חבר נציגות באופן אישי בגין פעולותיו במסגרת תפקידו, אלא במקרים חריגים ובהתקיימות נטל כבד להרמת מסך הנציגות.