עם הקמת בתים משותפים מרובי דיירים ומרובי רכוש משותף מורכב ומתוחכם כגון משאבות מים, מערכות חימום וקירור וכדומה, נולד גם הצורך בחברות מקצועיות שינהלו את כל מערך הבית המשותף, ולא תמיד נציג ועד בית, שאינו מיומן ומקצועי, יכול להתמודד עם ניהול מורכב שכזה. לתוך החלל הזה נכנסו חברות ניהול המתַחזקות את הבית המשותף עבור הדיירים ובשמם. על מינוי המתַחזק יכולים להסכים בעלי הדירות, ששני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירתם. החלטה לעניין התקשרות עם מתַחזק מסוים או החלפתו באחר, דורשת רוב של 51% בלבד.

ההבדל המרכזי בין "מתחזק" לבין "חברת ניהול" נעוץ בכך ש"מתחזק" הוא מונח סטטוטורי (חוקי) המוגדר בחוק המקרקעין ומקנה מעמד משפטי ספציפי, בעוד ש"חברת ניהול" היא מונח מסחרי כללי לתיאור גוף המספק שירותי אחזקה. חברת ניהול תיחשב כ"מתחזק" רק אם מונתה בהתאם לפרוצדורה הקבועה בחוק, ורק במקרה כזה יוקנו למפקח על רישום המקרקעין סמכויות שיפוט ייחודיות לדון בסכסוכים עמה.

מתחזק: חוק המקרקעין אינו מכיר במונח "חברת ניהול" אלא במונח "מתחזק". סעיף 71(ב)(1) לחוק מגדיר מתחזק כמי שבעלי הדירות התקשרו עמו לצורך ניהול והחזקה תקינה של הרכוש המשותף, כולם או רובם [חוק המקרקעין] (71); [מפקח המקרקעין, מ. מקרקעין 407-05-19, אמיתי בועז נ' נציגות בעלי הדירות של הבית המשותף הידוע בשמו "גבעת אנדרמודה יפו", 27.10.2021].

חברת ניהול: מדובר בתאגיד המספק שירותי ניהול ואחזקה. הגדרה זו מופיעה למשל בכללי תאגידי מים וביוב, אך חוק המקרקעין עצמו אינו מעניק לה מעמד עצמאי אלא אם היא עונה להגדרת "מתחזק" [כללי תאגידי מים וביוב (אמות מידה לשירות)]; [מפקח המקרקעין, מ. מקרקעין 407-05-19, אמיתי בועז נ' נציגות בעלי הדירות של הבית המשותף הידוע בשמו "גבעת אנדרמודה יפו", 27.10.2021].

כדי שחברת ניהול תזכה למעמד המשפטי של "מתחזק", עליה לעבור הליך מינוי דו-שלבי הקבוע בחוק:

שלב ראשון: קביעה עקרונית בתקנון או בהחלטה של רוב בעלי הדירות ששני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, כי הניהול יתבצע על ידי גורם חיצוני .

שלב שני: החלטה על התקשרות עם מתחזק מסוים ברוב של בעלי הדירות שיותר ממחצית הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם .

חריג: ניתן למנות מתחזק גם במסגרת חוזי המכר של הדירות .

חברת ניהול ללא מעמד מתחזק: אם חברת הניהול מספקת שירותים מבלי שעברה את הפרוצדורה הנדרשת (למשל, מונתה על ידי הנציגות בלבד ללא רוב של שני שלישים), היא עשויה להיחשב כספק שירותים חיצוני אך לא כ"מתחזק" לפי חוק המקרקעין .

ההבדל המעשי החשוב ביותר הוא סמכות השיפוט בישוב סכסוכים:

סמכות המפקח: סעיף 72 לחוק המקרקעין מעניק למפקח על רישום המקרקעין סמכות ייחודית לדון בסכסוכים בין בעלי דירות לבין "מתחזק". אם חברת הניהול אינה עונה להגדרת "מתחזק", המפקח עשוי להיעדר סמכות לדון בסכסוך עמה .

סמכות בית המשפט: סכסוך עם חברת ניהול שאינה "מתחזק" עשוי להתברר בבית משפט אזרחי רגיל (שלום או מחוזי), שכן התנאי של "זהות הצדדים" הנדרש לסמכות המפקח לא מתקיים .

חברת ניהול כזרוע ביצועית: חברת ניהול פועלת לעיתים כקבלן משנה של הנציגות. במקרה כזה, האחריות לניהול הבית נותרת על הנציגות, והחברה היא רק אמצעי לביצוע תפקידיה .

מתחזק כגוף עצמאי: מינוי מתחזק מעביר את השליטה והניהול של הרכוש המשותף לידי גורם חיצוני באופן רחב יותר. עם זאת, נקבע כי "מתחזק" אינו בהכרח שלוח של הדיירים או חליף של ועד הבית לכל דבר ועניין .