עסקת פינוי בינוי הנה עסקה לפיה הבעלים מוכרים ליזם את מלוא זכויותיהם בדירות הקיימות וחלקם ברכוש המשותף ואת מלוא זכויות הבניה הנוכחיות ו/או העתידות על פי התוכנית הקיימת ו/או התוכנית העתידית שתחול על המתחם ומתחייבים לפנות את הדירה המקורית לצורך הריסתה. בתמורה לכך, היזם, ייזום, יתכנן ויבנה את הדירות החדשות, ימסור את החזקה בדירה החדשה, לידי הבעלים, ירשום את הבניין החדש כבית משותף וירשום את הדירה החדשה כיחידה נפרדת בבית המשותף על שם הבעלים. היזם מתחייב במסגרת העסקה, לשאת בכל התשלומים הנובעים ממנה, לרבות המצאת ערבויות ותשלום דמי שכירות בתקופת הבניה. 

מדיניות ההתחדשות העירונית של משרד הבינוי והשיכון וההכרזה על שטח כעל מתחם פינוי בינוי, נולדה כפתרון לבעיות אשר נוצרו בעקבות העדר השטחים הפתוחים מחוץ לערים, קריאת גופי התכנון לציפוף הערים, וחוסר היכולת לטפל במרקמים עירוניים מתדרדרים. הצורך לטפל בתשתיות רעועות של מבנים אשר נבנו בשנות החמישים והשישים של המאה הקודמת ובמקביל להכניס אוכלוסייה חזקה ואיכותית לאזורים חלשים מבחינת סוציואקונומית, שימשו כזרז להאצת המדיניות של התחדשות עירונית. בנוסף, ההכרזה על שטח כעל מתחם פינוי בינוי נעשית על מנת לעשות שימוש יעיל יותר בקרקע, על מנת לאפשר עתודות מגורים תוך שמירה על שטחים ירוקים בעיר ועל מנת לשפר את תדמית העיר. בשטחים המוכרזים כמתחמי פינוי בינוי מבוצעת בדרך כלל הריסת המבנים ובנייה מחדש של שכונה צפופה יותר ובעלת תשתיות משופרות. בשטחים המוכרזים כמתחמי פינוי בינוי ניתנות תוספות של זכויות בנייה והטבות מיסוי, כגון פטור מהיטל השבחה. כל אלה מעודדים התקשרות בין היזמים לדיירים במתחם.

רשויות התכנון מאפשרות פינוי בינוי בשני מסלולים:

מסלול רשויות מקומיות

הרשות המקומית יוזמת את פרויקט ההתחדשות העירונית, משרד הבינוי והשיכון רשאי להכריז על שטח כעל מתחם פינוי בינוי באמצעות צו הכרזה, שתוקפו הוא עד שש שנים, אלא אם כן תוארך ההכרזה. הרשות המקומית מתכננת ומאשרת. הדיירים ו/או היזמים מוציאים את התוכנית לפועל.

מסלול מיסוי

מסלול מיסוי פועל מתוקף חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה). מטרתו לתמרץ תהליכים של התחדשות עירונית המתבצעים בכוחות השוק הפרטי בלבד. במסגרת מסלול זה רשאים יזמים או בעלי הנכסים לפנות לוועדה להתחדשות עירונית, ולבקש כי תמליץ לממשלה להכריז על מתחם כמתחם פינוי-בינוי. הכרזת הממשלה מקנה, במהלך תקפותה, הטבות במס שבח, מס רכישה, ובמס ערך מוסף לדיירים המפונים. בנוסף היא מאפשרת את דחיית המועד הקובע את חבות המס. רוב הפרויקטים שיצאו לפועל בישראל הם ביוזמה פרטית במסלול מיסוי.

יוצאים לדרך – התחלת פרויקט פינוי בינוי

לצורך התחלת פרויקט פינוי-בינוי ישנו צורך בגיוס הסכמה של מרבית הדיירים בבניין. חלק מהדיירים עשויים להתנגד לפרויקט בשל קשיי מעבר לדירה חלופית (לדוגמה, קשישים), חלקם בשל אי-רצון בשינוי סביבת מגורים, חלקם בשל הוצאות צפויות גבוהות יותר במבנה החדש, וחלקם מתוך טקטיקת משא ומתן לצורך השגת זכויות גבוהות יותר בהסכם עם היזם.

הדיירים ו/או היזמים מוציאים את התוכנית לפועל, דיירי הבניין (או מספר בניינים) חותמים על הסכמה לפרויקט בינוי. בהסכם מבטיח היזם לדיירים דירה חדשה בשטח זהה או גדול יותר מהדירה הקיימת בבניין החדש, תשלום שכר דירה בזמן הבנייה ותשלום הארנונה על שטח הדירה הישנה. במסגרת ההסכם בין היזם לדיירים, צריכים להתקיים ארבעה תנאים מתלים. לפעמים הם נפרשים על יותר מארבעה תנאים אבל עיקרי התנאים מפורטים להלן. אם ארבעת התנאים במצטבר מתקיימים, המשמעות שההסכם נכנס לתוקף. חשוב להקפיד לקבוע לכל תנאי תקרת מועד להתקיימות, עם אופציה לארכה במקרה הצורך.

תנאי קנייני: חתימה של בעלי הזכויות במתחם הבניינים במתחם או במקבץ על הרוב הדרוש שעומד כיום על 2/3 מבעלי הזכויות. פרקי הזמן משתנים מהסכם להסכם ויכולים לנוע עד לחתימת כל בעלי הדירות, תוך שנה מחתימת ראשון הבעלים או מספר שנים. 

תנאי תכנוני :  אישור התב"ע באופן שניתן להוציא מכוחה היתר לבניינים הספציפיים. תנאי זה לוקח בדרך כלל מספר שנים ותלוי כמובן ברשויות התכנון, אולם היזם הוא זה שמקדם את התוכנית.

תנאי מימוני: קבלת ליווי בנקאי מבנק מלווה, חברת ביטוח או קרן ורישום בטוחות לטובת הגוף המלווה. במסגרת עסקת הליווי נערך הסכם ליווי בעל שלושה צדדים. בעלי הזכויות, הבנק המלווה והיזם. בעלי הזכויות מוכנים לשעבד את הזכויות לטובת הליווי הבנקאי, בתמורה הבנק נותן להם בטחון פיננסי שהפרויקט יתבצע ובטוחות, בדמות ערבויות חוק מכר בשווי הדירה החדשה ומחריג את הדירה החדשה מהשעבוד. היזם, מתחייב כלפי בעלי הזכויות והבנק המלווה לבצע את הפרויקט בהתאם להסכם ובתמורה מקבל מימון לכל משך הפרויקט.

הכרזה ומיסוי: הכרזת המתחם כמתחם המיועד לפינוי בינוי וכתוצאה מכך מתן פטור ממיסוי. כמובן שזהו תנאי הכרחי וקריטי מאוד מבחינת היזמים, אשר מכריע לגבי הכדאיות הכלכלית של הפרויקט. נטל מיסים גבוה יכול להיות ההבדל בין פרויקט רווחי ופרויקט הפסדי.