במשך עשרים שנה, מאז שהתחדשות עירונית הפכה לכלי המרכזי לחידוש המלאי הדיור העירוני בישראל, התבססה השורה התחתונה של כל עסקת פינוי-בינוי על נוסחה פשוטה ונוחה: כל בעל דירה מקבל תוספת שטח זהה – 12 מ"ר, 15 מ"ר, מרפסת, מחסן וחניה "לכולם אותו דבר". הנוסחה הזו נתפסה כביטוי לשוויון, וכעוגן ודאות שאִפשר לקדם עסקאות מורכבות מול עשרות ואף מאות בעלי דירות. פסק דין שניתן במאי 2026 בבית המשפט המחוזי בתל אביב, בעניין קרן אור נ' באבו, מערער דווקא את ההנחה הזו מיסודה, וקובע כי שוויון פורמלי (תוספת זהה לכולם) אינו בהכרח שוויון מהותי – ולעיתים אף ההפך הוא הנכון.
מה קרה בפועל: תמצית פסק הדין
פסק הדין עוסק בפרויקט פינוי-בינוי ברמת גן, שבו הציע היזם לכלל בעלי הדירות תוספת שטח אחידה לדירותיהם החדשות. אחת מבעלות הדירות, שדירתה גדולה משמעותית מיתר הדירות בבניין, סירבה לחתום על ההסכם וכתוצאה מכך הוגשה נגדה תביעה כ"דיירת סרבנית" מטעם שאר בעלי הדירות והיזם.
טענתה המרכזית הייתה כי מתן תוספת שטח זהה לכל הדיירים פוגע בה, משום שחלקה היחסי הן ברכוש המשותף והן בזכויות הבנייה של המתחם – גדול משמעותית מזה של שכניה בעלי הדירות הקטנות. במילים אחרות: אם דירה גדולה "מכניסה" לעסקה יותר קרקע וזכויות בנייה מדירה קטנה, מדוע שתי הדירות תקבלנה תוספת זהה?
השופט גלעד הס קיבל את הטענה ברמה העקרונית. הוא קבע כי כאשר קיימים פערי גודל משמעותיים בין הדירות הקיימות במתחם, יש לבחון את היחס בין הזכויות הקיימות של כל בעל דירה – לרבות חלקו היחסי ברכוש המשותף ובזכויות הבנייה – לבין התמורה שהוא עתיד לקבל בפרויקט החדש. לגישתו, העדפת "שוויון פורמלי" (תוספת אחידה) על פני "שוויון יחסי" (תמורה המשַקללת את נקודת הפתיחה הקניינית של כל דירה) עלולה ליצור פגיעה של ממש בבעלי הדירות הגדולות.
חשוב להדגיש: בית המשפט לא ביטל את העסקה ולא עצר את הפרויקט. הוא חייב את בעלת הדירה לחתום על ההסכם, אך קבע כי היא זכאית לתשלומי איזון נוספים מהיזם, בשיעור המשקף – להערכתו – את הפער שנוצר לרעתה לעומת בעלי הדירות הקטנות. כלומר, בית המשפט אימץ מנגנון תיקון כספי חלף ביטול או עיצוב מחדש של כל מודל התמורות.
למה זה סוגיה שמאית ולא רק משפטית
מבחינה כלכלית-שמאית, ההיגיון שביסוד פסק הדין אינו חדשני: אם נכס א' שווה 2 מיליון שקל ונכס ב' שווה 3 מיליון שקל, נקודת המוצא הכלכלית בין בעליהם אינה זהה, ואין סיבה מובנת מאליה שהתמורה שכל אחד מהם יקבל בעסקת פינוי-בינוי תהיה זהה. פסק הדין מדגיש שגם לאחר הריסת הבניין הישן, בעלי הדירות אינם "מתאדים" קניינית – זכויותיהם היחסיות בקרקע ובבניין הישן ממשיכות להוות את נקודת המוצא לעסקה החדשה. ככל שבעל דירה גדולה מחזיק חלק גדול יותר ברכוש המשותף ובזכויות הבנייה, כך תמורתו צריכה, לפי גישה זו, לשקף את התרומה היחסית הגבוהה יותר שלו לעסקה – ובכלל זה גם הצמדות כמו גג, חצר, מחסן צמוד או זכויות שימוש מיוחדות.
עם זאת, פסק הדין אינו קובע נוסחה מתמטית מחייבת שלפיה כל בעל דירה גדולה זכאי לתוספת גבוהה יותר בשיעור זה או אחר. הוא משאיר את שאלת "כמה יותר" פתוחה – ודווקא בכך טמון הפוטנציאל הבעייתי מבחינת הענף.
מעמדו המשפטי של פסק הדין: לא הלכה מחייבת, ולא סוף פסוק
חשוב להבהיר: מדובר בפסק דין של בית משפט מחוזי, ולא בהלכה של בית המשפט העליון. במועד מתן הפסיקה טרם חלף המועד להגשת ערעור, ובפועל הוגש ערעור לבית המשפט העליון, המבקש לבחון מחדש את ההכרעה בעד מודל חלוקת התמורות המבוסס על הקצאת דירות בשטח מוגדל לבעלי הדירות הגדולות. יתרה מכך, קיימת בערכאה המחוזית עצמה עמדה נגדית: שופטת אחרת באותו בית משפט, השופטת לימור ביבי, העדיפה בעבר את עקרון השוויון הפורמלי – כלומר תמורה אחידה לכל בעלי הדירות – על פני מודל של חלוקה יחסית.
המשמעות היא שהענף מצוי כרגע במצב של אי-ודאות משפטית של ממש, וסביר שהסוגיה תגיע בסופו של דבר להכרעת בית המשפט העליון, שיידרש לאזן בין עקרון השוויון (במובנו המהותי) לבין הצורך לשמר היתכנות כלכלית ומעשית לפרויקטים מורכבים המערבים עשרות ומאות בעלי דירות.
- התגובה הרשמית: גילוי הדעת של הרשות הממשלתית
כשלושה חודשים לאחר מתן הפסיקה, ובמטרה לצמצם את חוסר הוודאות שנוצר בענף, גיבשו מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, יורי גמרמן, יחד עם המשנה ליועצת המשפטית לממשלה לענייני אזרחיים, עו"ד כרמית יוליס, גילוי דעת בנושא (פורסם ב-10 באוגוסט 2026, ועדיין לא אושר סופית). מגילוי הדעת עולה כי:
- הדין אינו קובע לבעלי הזכויות תמורה ספציפית מראש ואינו מחייב תוספת שטח מוגדרת – עסקת התחדשות עירונית היא עסקה מסחרית הנתונה, במידה רבה, לחופש החוזים בין בעלי הזכויות ליזם.
- אין לראות בפסק הדין קביעה גורפת לפיה "דירה גדולה תקבל בהכרח יותר" – אלא הבהרה שיש לבחון את מכלול הנסיבות בכל פרויקט לגופו.
- המטרה המוצהרת היא לצמצם את חוסר הוודאות שנוצר בשוק, מבלי לבטל את הגמישות החוזית שמאפשרת קידום פרויקטים.
גילוי הדעת אמנם אינו הלכה משפטית מחייבת, אך יש לו משקל מעשי ניכר, שכן הוא צפוי להנחות רשויות מקומיות, ועדות תכנון, יזמים ושמאים באופן שבו הם ניגשים למנגנוני התמורות בפרויקטים חדשים.
תגובת הענף: בין דאגה לבין קריאה לזהירות
בקרב עורכי דין המייצגים יזמים ובעלי דירות עלו חששות ממשיים. נטען כי המודל האחיד שהיה נהוג עד כה נועד ליצור ודאות, פשטות תכנונית ויכולת לקדם פרויקטים גדולים ומורכבים, וכי הפסיקה עלולה לפגוע בכדאיות הכלכלית של פרויקטים ובנכונות של בנקים וגופי מימון ללוות אותם. יש הרואים בהחלטה סטייה ממדיניות המוצהרת של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ומהאופן שבו נהוג לשקלל זכויות בהתאם לתקינה השמאית המקובלת (תקן 21) בעסקאות עם יזמים.
מנגד, גורמים מקצועיים בתחום השמאות רואים בפסיקה תיקון מתבקש ומבורך לעיוות ותיק: לטענתם, "עידן התמורות האחידות כפתרון אוטומטי" לא שיקף שוויון כלכלי אמיתי, אלא נוחות שיווקית שהתאימה בעיקר ליזמים ולמארגני עסקאות, ולא בהכרח לאינטרס הכלכלי הריאלי של כל בעל דירה.
מה זה אומר בפועל למתחמי התחדשות עירונית?
- פרויקטים בשלבי חתימה או ביצוע
ההסכמים שכבר נחתמו ותקפים אינם ניתנים לפתיחה חד-צדדית לאור פסק הדין – ניסיון כזה עלול להיחשב הפרת חוזה. פסק הדין אינו פועל למפרע ואינו מקנה לבעלי דירות בפרויקטים קיימים זכות אוטומטית לדרוש שינוי בתמורה שכבר סוכמה.
- פרויקטים במשא ומתן
זהו התחום שבו ההשפעה תהיה המשמעותית ביותר בטווח הקרוב. בעלי דירות גדולות באופן משמעותי משכניהם עשויים להעלות כעת את הטענות שנדונו בפסק הדין, ולדרוש בחינה מחודשת של מנגנון התמורות – מבלי להסתכן (לפחות לפי תוצאת פסק הדין) בחיוב שמקורו בתביעת "דייר סרבן".
- עיצוב מנגנוני תמורות עמידים יותר
בענף מסתמנת מגמה של מעבר ממודל "העתק-הדבק" של תוספת אחידה, למנגנונים מורכבים ומדויקים יותר, שנועדו לצמצם חיכוכים עתידיים ולעמוד גם בביקורת שיפוטית אפשרית. בין הכלים המרכזיים שעולים כיום בדיונים מקצועיים:
- דירוג שמאי לבחירת דירות – שמאי מנקד את הדירות הקיימות לפי שוויין, ומעניק לבעלי הדירות "היקרות" יותר עדיפות בבחירת הדירה החדשה (למשל קומה גבוהה יותר), כך שהפער הכלכלי בין הדירות נשמר גם בבניין החדש – מבלי שיהיה צורך בהכרח בתוספת מטרים נפרדת.
- דמי שכירות מדורגים בתקופת הביצוע – התאמת גובה השכירות המשולמת לדיירים בתקופת הבנייה לגודל וסוג הדירה המקורית.
- תמחור הצמדות ומרכיבים ייחודיים – מתן שווי שקול (לרוב כשטח נוסף בדירת התמורה) עבור מרפסות גדולות, חצרות צמודות, מחסנים, גגות וזכויות חניה, כך שאלה אינם "נבלעים" בתוך התוספת האחידה.
- תכנון ייעודי מוקדם – במיוחד בפרויקטים בעלי ודאות תכנונית גבוהה, אפשר לתכנן מראש דירות בעלות מאפיינים מיוחדים (כגון דירות גג עם מרפסת גדולה) עבור בעלי הדירות הגדולות והייחודיות במתחם הקיים.
- היבטי מימון ושיווק
יזמים ומלווים פיננסיים צפויים לבחון בזהירות רבה יותר את מנגנוני התמורות בפרויקטים חדשים, ולתעד את הרציונל השמאי שביסוד ההסכמות – לא רק כדי לצמצם סיכון משפטי, אלא גם כדי לשכנע גופי מימון שהעסקה בנויה על יסודות כלכליים איתנים, ולא רק על נוסחת שיווק פשוטה.
סיכום
פסק דין באבו אינו מהפכה מוחלטת בעולם הפינוי-בינוי, אך הוא בהחלט מסמן שינוי מגמה: לא ניתן עוד להניח באופן אוטומטי שתמורה זהה לכל בעלי הדירות – חרף פערים משמעותיים בגודלן – היא בהכרח תמורה שוויונית. יחד עם זאת, מדובר בפסיקה של ערכאה מחוזית שטרם הפכה חלוטה, העומדת בסתירה לפסיקה נגדית של אותה ערכאה, ושסביר שתגיע בסופו של דבר להכרעת בית המשפט העליון. גילוי הדעת של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מנסה בינתיים לרכך את חוסר הוודאות, בהדגישו כי אין מדובר בנוסחה מחייבת אלא בקריאה לבחינה פרטנית של כל פרויקט.
בשורה התחתונה: מי שמייצג בעלי דירות או יזמים במתחמי התחדשות עירונית חדשים, ובפרט במתחמים המאופיינים בפערי גודל ניכרים בין הדירות הקיימות, נדרש כבר כיום לבנות מנגנוני תמורות מדויקים, שקופים ומבוססי שמאות אמיתית – ולא להסתפק בנוסחאות אחידות שנוחותן אינה מבטיחה עוד חסינות משפטית.