מה קורה כשדייר מנסה להכניס לחישוב התמורה בתמ"א 38 שטח שסופח מהחצר ומהמקלט? פסק דין טרי מבת ים עונה בבירור: אין חוטא נשכר.

בבניין ישן ברחוב הרצל בבת ים הכול היה מוכן לפרויקט תמ"א 38: הסכם חתום, יזם, תוכניות. רק דירה אחת עיכבה את הכול, דירת המרתף.

בעליה טענו שהם מקופחים. לטענתם, אצל השכנים היזם מדד את הדירות כפי שהן בפועל, כולל מרפסות שנסגרו, ואילו אצלם הוא נצמד לשטח הקטן שבטאבו. לפי המדידה, דירתם משתרעת על 77 מ"ר, ולכן לדבריהם מגיעה להם דירה חדשה של כ־88 מ"ר. הם דרשו שוויון.

המפקח על רישום מקרקעין בחולון, אורי שלומאי, מינה מודד מטעמו. המודד חזר לארכיון העירייה, שלף היתרים משנות החמישים והשבעים והצליב אותם עם המדידה בשטח. התמונה שהתקבלה הייתה שונה מאוד מזו שהציגו התובעים. השטח החוקי של הדירה הוא 62.67 מ"ר. כ־14.5 מ"ר נוספים נבנו ללא היתר, על חשבון החצר המשותפת, המקלט וחדר המדרגות.

ומה עם השכנים? אצלם, כך נמצא, רוב הפערים נובעים ממרפסות מקוריות שנבנו כדין לפי תוכנית המתאר, ופשוט מעולם לא נרשמו בטאבו. מרפסת חוקית שלא נרשמה ושטח שנלקח מהמקלט אינם אותו דבר.

שוויון, אבל לא בחטא. המפקח קבע שעקרון השוויון בתמ"א 38 חל על השטח החוקי של הדירות בלבד. "אין שוויון בחטא", כתב. גם אילו היו חריגות אצל שכנים, אין בכך כדי להפוך פלישה לרכוש המשותף לזכות לתמורה. ההסכם עצמו קבע זאת במפורש: מדידת הדירה הישנה כוללת את כולה, "למעט תוספת בנייה ללא היתר".

השדרוג שהוכיח את ההפך. החשבון הסופי מפתיע. לפי השטח החוקי ותוספת 12 המטרים, הגיעו לתובעים כ־74.7 מ"ר, והם קיבלו 72 מ"ר. הפער הוא פחות משלושה מטרים. מנגד, בעוד ששאר הדיירים עלו קומה אחת, בעלי דירת המרתף קיבלו דירה בקומה הרביעית, עם כיווני אוויר לדרום־מערב. לדברי המפקח, השדרוג הזה מאזן את הפער ואף עולה עליו.

השורה התחתונה. התביעה נדחתה. בעלי הדירה חויבו לחתום על מסמכי הפרויקט תוך 60 יום, ואם לא יעשו זאת, באי־כוח היזם יחתמו במקומם. על כך נוסף חיוב בהוצאות של 69,138 ₪.

הלקח לכל בעל דירה בפרויקט התחדשות: לפני שיוצאים למאבק על מטרים, כדאי לבדוק מה באמת כתוב בהיתר. התחדשות עירונית אינה מכבסה לחריגות בנייה, ומי שמנסה להפוך אותה לכזו עלול לשלם ביוקר.

תיק 4/496/2023, המפקח אורי שלומאי. פסק הדין ניתן ב־15.10.2026